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【转载】未来几十是是建筑报复期?  

2014-04-09 11:30:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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未来几十是是建筑报复期?

 

2014/4/8 FT中文网

 

奉化倒塌的建筑只有20年历史。

 

奉化事件并不孤立,此前石家庄、上海等城市均出现楼倒倒事件,一场汶川地震更让建筑的脆弱性暴露无遗。这像是中国GDP的缩影,大规模的建造、拆除、再建造、再拆除,因为贫困和不安全,GDP反而增加了。

   

        住建部副部长仇保兴在20103月底召开的“第六届国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会”上表示,我国是世界上每年新建建筑量最大的国家,每年20亿平方米新建面积,相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材,但住房使用寿命只能持续2530年。每年产生数以亿计的建筑垃圾,“我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的30%40%。据对砖混结构、全现浇结构和框架结构等建筑的施工材料损耗的粗略统计,在每万平米建筑的施工过程中,仅建筑垃圾就会产生500600吨;而每万平方米拆除的旧建筑,将产生700012000吨建筑垃圾而中国每年拆毁的老建筑占建筑总量的40%”,给中国乃至世界带来巨大的环境威胁。

 

浪费成就GDP,却摧毁了财富。

 

根据税务规则,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,固定资产中房屋、建筑物折旧的最低年限为20年,这真是一个非常乐观的估计,其实很多建筑不必等到20年折旧期满就轰然倒塌。

 

按照近些年的数据保守估计,一年建造20亿平米的新建筑,上世纪90年代的建筑进入可怕的20年大限期,这些建筑价值将归零,不必计算残值,而要付出大代价检验、维修、拆除,价值甚至为负。所有这些成本都是隐性的,而产值与GDP是显性的。以20年的速度每年折旧,每年消失20年前5%左右的财富,总有一天,随着投资数量的下降,房地产领域消失的财富会超过增加的财富。

 

近二十年来,房地产投资以几何级数增长,据国家统计局固定资产投资统计司的数据,从1981年投资149.23亿元上升到1991年的640.83亿元,上升了329%。据最新数据,到2013年上升到8.6万亿元,上升134.375倍。上世纪80年代、90年代初尚未开启房地产市场化进程,如果从1998年以后房地产经历20年进入高危期,意味着在2018年以后有越来越多的房产将成为令人提心吊胆的高危建筑。

 

从理论上说,公众有充分理由对住房设计使用年限保持乐观。根据国家颁布的《住宅建筑规范》(GB50368-2005)规定:住宅结构的设计使用年限不应少于50年,其安全等级不应低于二级。在结构设计使用年限内,住宅结构和结构构件必须满足安全性、适用性和耐久性要求。如果遭遇重大灾害,住宅需要继续使用时,也应进行鉴定,并做相应处理。在50年内,按照法律,我们对住房安全应该放心。

 

法律说了不算,无底线的利益说了算。

 

笔者曾担心城市规划不足,导致城市建筑整体粗鄙化,出现工业时代的贫民窟现象,这种基于文化认同的担心过于奢侈,我们首先要关注基本安全保障。

 

建筑质量下行还摧毁了购房者的财富。公众购买商品房购买的是70年产权,但设计使用年限只有50年,中间多付20年差价,更别提实际使用寿命只能持续25年到30年,他们充当了购买低劣住宅的冤大头,支撑起源源不断的基建资金。

 

不可控风险是投机者的乐园。这与股票市场一样,当风险不可预测、不可控制,投机就是理性选择。70年有限产权,不知何时倒塌的房屋,追责时已经注销的建筑公司与开发企业,一系列不可控的风险决定了,短炒是理性选择。但短炒受到政策抑制,政府希望长期投资者入场,降低不确定风险,建立私有产权、提升建筑基本质量,建立追责与严惩机制,是价值投资的必要前提。

   

发生系列房屋质量悲剧之后,住建部于20097月发布紧急通知,要求各地立即开展对在建住宅工程质量的检查,检查范围包括保障性住房和商品住房等各类在建住宅工程。检查内容则包括工程实体质量情况,施工单位、执业人员和责任主体执行国家法律、法规和工程建设强制性标准的情况。全国30多个省的90多个城市中的180多个建筑工程接受了检查,结果显示96.1%的建筑工程合格。地方检查地方质量,其公信力让人生疑,惟一的办法是独立的中介机构异地抽查,住建部公示检查的具体信息,严惩造假,公示于众。

 

更不必说,30年建筑物在拆除过程中产生无数建筑垃圾,消耗无数能源,导致环境更加恶化。存量真实财富在减少——青山绿水,通畅的河道,古老优美的建筑;流量的GDP在增加——拆毁一座建筑,多建一座水泥厂,多卖一些建筑垃圾,所有这些都构成产出法计算的GDP

 

根据官方的数据,2013年投资对GDP的贡献率为54.4%,通常房地产投资占固定资产投资比重为25%左右,也就是说,房地产固定资产贡献率为13.6%左右,被拆除的建筑、大片大片的低质建筑功莫大焉。

 

我们是希望楼歪歪、楼倒倒更多一些增加GDP,还是真实财富增加,民众生活得更加安全、体面?

 

        有两大件国人最舍得花钱,一是子女教育二是购房装房,笔者所住的楼房已近20年,每每听到隔壁传来令人牙酸的钻机声,排山倒海般的声音在耳边响起,疯狂的不顾一切的装修热情,和低劣的建筑质量叠加,是否意味着再过几十年,高楼、轨交,会向后一代人进行疯狂的报复?
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